Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste un pilier de l’investissement locatif. Pourtant, les changements LMNP 2025 redessinent les règles du jeu pour les bailleurs.
Fiscalité, TVA, rénovation énergétique : tour d’horizon des évolutions majeures et conseils pour continuer à investir en location meublée de façon rentable.
Changements LMNP 2025 : les nouveautés à connaître
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel n’étaient pas déduits de la valeur d’achat du bien lors de sa revente. Résultat : une plus-value plus faible et donc un impôt réduit.
Dès 2025, ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Cela augmentera mécaniquement l’imposition en cas de revente, notamment pour les biens exploités depuis plusieurs années sous le régime réel LMNP.
Refonte du régime micro-BIC : des seuils revus à la baisse
La loi Le Meur, votée fin 2023, modifie profondément le régime micro-BIC dès 2025 :
- Meublés non classés : plafond abaissé à 15 000 € de recettes annuelles (contre 77 700 € auparavant), avec un abattement réduit à 30 %.
- Meublés classés (labellisés “meublés de tourisme”) : plafond maintenu à 77 700 €, mais abattement réduit à 50 % (contre 71 %).
Pour continuer à investir en location meublée efficacement, il est désormais recommandé de classer son logement ou de passer au régime réel, plus avantageux dans de nombreux cas.
Fin de la réduction d’impôt pour adhésion à un OGA
Jusqu’en 2024, adhérer à un Organisme de Gestion Agréé permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 915 €. Cet avantage fiscal disparaît en 2025.
Toutefois, le régime réel LMNP reste très intéressant pour les bailleurs qui souhaitent optimiser la fiscalité de leur location meublée, en particulier avec l’aide d’un logiciel comptable ou d’un professionnel.
Renforcement de l’assujettissement à la TVA
Les locations meublées offrant des services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge fourni…) sont désormais plus souvent soumises à la TVA :
- Obligation de facturer la TVA (20 %)
- Déclarations spécifiques à fournir
- Comptabilité distincte à tenir
Les investisseurs doivent donc anticiper ces formalités s’ils souhaitent continuer à proposer des prestations de standing.
Interdiction des logements classés G
Dans le cadre de la loi Climat et Résilience, tous les logements classés G (passoires thermiques) seront interdits à la location dès janvier 2025, y compris en meublé.
Cette mesure concerne environ 600 000 logements. Pour rester dans le marché, des travaux de rénovation sont nécessaires : isolation, chauffage, menuiserie…
Ce qui ne change pas en 2025
Souplesse juridique
Souplesse juridique
- Bail meublé classique (1 an renouvelable)
- Bail mobilité (1 à 10 mois)
- Location saisonnière
Cette souplesse permet de s’adapter aux différents profils locatifs : étudiants, professionnels en mobilité, touristes…
Rentabilité toujours attractive
Les loyers meublés sont en général 15 à 25 % plus élevés que les loyers en location nue. Le dépôt de garantie est plus important (2 mois) et vous pouvez exiger plus de garanties, notamment en location courte durée.
Régime réel : toujours puissant fiscalement
Même sans réduction d’impôt liée à l’adhésion à un OGA, le régime réel LMNP reste très avantageux car il permet de :
- Déduire toutes les charges : intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, assurances…
- Amortir le bien et le mobilier
- Réduire, voire annuler l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années
Que doivent faire les bailleurs LMNP en 2025 ?
Réévaluer le régime fiscal choisi
Avec les nouveaux plafonds du micro-BIC, le régime réel devient plus intéressant, même pour des revenus modestes. Il est recommandé de faire une simulation, seul ou avec un comptable, pour choisir la meilleure option.
Anticiper les travaux de rénovation énergétique
Si votre logement est classé F ou G, vous risquez d’être exclu du marché locatif dans les prochaines années (G dès 2025, F dès 2028). Il est donc important de :
- Faire réaliser un audit énergétique
- Estimer les coûts des travaux nécessaires
- Consulter les aides disponibles : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, etc.
Vérifier votre situation par rapport à la TVA
Si vous proposez des prestations para-hôtelières, vous devez vérifier si vous dépassez les seuils d’assujettissement à la TVA, anticiper les démarches et adapter votre comptabilité en conséquence.
Faut-il encore investir en LMNP en 2025 ?
L'investissement reste intéressant avec la bonne stratégie.
Oui, mais avec une stratégie adaptée. Malgré les évolutions réglementaires, le LMNP reste l’un des meilleurs outils d’investissement locatif. Il offre :
- Une rentabilité attractive
- Une fiscalité avantageuse, notamment avec le régime réel
- Une grande souplesse d’exploitation
Il est toutefois indispensable de bien choisir le type de location (saisonnière, longue durée, mobilité), de sécuriser la gestion fiscale et de prendre en compte la performance énergétique du bien.
