Comment réussir sa location courte durée à Strasbourg : Étapes clés et conseils d'experts
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Strasbourg et vous envisagez de le mettre en location courte durée ? La demande pour des logements temporaires malgré les restrictions, reste en hausse constante, alimentée par des plateformes populaires telles que Airbnb et Booking.com.
Ce guide détaillé vous accompagnera à travers les différentes étapes pour optimiser votre bien et le rendre irrésistible pour vos futurs locataires.
- La réglementation de la location touristique
- L’étude de marché et l’estimation des revenus en location courte
- Le choix d’une conciergerie
- L’aménagement et les équipements indispensables pour votre logement en location courte durée
- Préparation et listing de votre propriété
- Choisir son assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Connaitre la nouvelle fiscalité mise en place en 2025
1. La réglementation de la location touristique à Strasbourg
La Ville de Strasbourg impose certaines règles :
Pour exercer une activité de location saisonnière (meublé de tourisme) dans un local d’habitation qui n’est pas sa résidence principale, une demande de changement d’usage doit être déposée.
Les démarches de base comprennent une autorisation de changement d’usage et la déclaration du meublé de tourisme.
Connaitre la réglementation du changement d’usage à Strasbourg
Si le local est situé dans le périmètre du centre élargi de Strasbourg.
- Quelle que soit la nature du demandeur (personne physique ou personne morale), une autorisation de changement d’usage avec compensation est requise.
Si le local est situé en-dehors de ce périmètre.
le projet de meublé de tourisme :
- Peut prétendre à une autorisation de changement d’usage sans compensation si le demandeur et le propriétaire du local sont des personnes physiques, pour une première autorisation.
- Requiert une autorisation de changement d’usage avec compensation si le demandeur et/ou le propriétaire du local sont des personnes morales, ou dans le cas d’une demande de seconde autorisation, quelle que soit la nature du demandeur.
- Le changement d’usage sans compensation :
Il s’agit d’une autorisation accordée à titre personnel. Elle est provisoire : elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire, ou, pour un meublé de tourisme, au terme des six années d’autorisation (voire neuf années en cas de prolongation octroyée). - Le changement d’usage avec compensation :
Il s’agit de compenser la perte de logement en recréant du logement par ailleurs.
L’autorisation avec compensation est donnée à titre réel. Elle doit impérativement s’articuler avec un changement de destination et devient définitive au regard des règles d’urbanisme en application de l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme.
Service de la Police du Bâtiment :
Par téléphone : 03 68 98 65 22 ou 03 68 98 80 02
Par mail : policedubatiment-changementusage@strasbourg.eu
Pour rappel, en cas de transformation illégale et de manière durable des logements en meublés de tourisme, les propriétaires devront faire face à des sanctions plus importantes : dans le cadre de la loi « anti Airbnb », adoptée par le Sénat en mai dernier, celui-ci a en effet voté le doublement du montant des amendes civiles, qui passent de 50.000 € à 100.000 €.
Informez vous sur la réglementation de votre copropriété
Avant de louer votre appartement en courte durée il est essentiel de se renseigner :
Examinez le règlement de copropriété pour identifier toute restriction sur la location courte durée.
Si aucune interdiction spécifique n’est mentionnée, vous pouvez généralement procéder à la location sur des plateformes telles qu’Airbnb, mais …
Soyez attentif aux formulations indiquant clairement l’interdiction de la location touristique ou de courte durée, l’obligation d’utiliser le logement comme résidence permanente uniquement, ou l’exigence d’une autorisation préalable du syndic pour ce type de location.
Voici le type d’interdiction que l’on peut retrouver dans le règlement :
- Interdiction claire : « Il est strictement interdit de louer tout ou partie de son lot à des tiers à des fins touristiques ou de courte durée, y compris par le biais de plateformes en ligne telles qu’Airbnb. »
- Restriction d’usage : « Les propriétaires s’engagent à user de leur lot conformément à sa destination exclusive d’habitation permanente, excluant toute utilisation à des fins de location saisonnière ou touristique. »
- Conditions spécifiques : « Toute location de courte durée doit faire l’objet d’une autorisation préalable du syndic, et ce, sous réserve du respect des règles édictées par l’assemblée générale. »
Définition spécifique du terme « courte durée » : « Est considérée comme location de courte durée toute mise en location d’une durée inférieure à 90 jours par client, que ce soit directement ou via des plateformes en ligne. »
Chaque réglement de copropriété est différent et souvent soumis à interprétation.
En cas de doute avec le règlement de copropriété, et la possibilité de mettre son logement en Location Courte durée, il est recommandé de solliciter l’avis du syndic de copropriété ou d’un professionnel du droit immobilier.
Si vous êtes dans les règles sur les règlements municipaux et de votre copropriété, vous pouvez faire votre demande de changement d’usage
Nouvelle procédure à partir du 1er octobre 2024 :
- Pour déposer une première demande de changement d’usage, utiliser ce formulaire
- Il convient de créer au préalable, si vous n’en possédez pas encore, et que vous déposez une demande pour une personne physique, un compte utilisateur MonStrasbourg qui facilitera l’ensemble de vos démarches à l’Eurométropole de Strasbourg,
- Les personnes morales utiliseront un compte demandeur qui sera créé en fin de formulaire lors de leur première demande,
- Pour suivre l’avancement de ses dossiers, se connecter à son espace demandeur, en suivant les indications du guide utilisateur.
2. L'étude de marché et l'estimation des revenus en location courte durée
Importance de l'étude de marché
Comprendre le potentiel de revenu de votre bien est crucial. Une étude de marché approfondie vous aidera à évaluer l’opportunité de mise en location basée sur des données concrètes.
Ces informations sont vitales pour évaluer l’opportunité de mettre votre bien en location.
Utiliser notre service spécialisé
Welcome Brigade propose un service d’étude de marché personnalisé, prenant en compte les spécificités de votre bien et vous fournissant des estimations de revenus annuels bruts, de coûts d’exploitation, et de taux d’occupation moyen.
Envoyez nous simplement vos informations via le Formulaire de contact de notre site.
Nous effectuons une étude de marché approfondie pour vous. celle consiste en une recherche dans une zone autour de votre bien, sur les appartements de même type et catégorie que le votre (nombre de pièces, capacité d’accueil, emplacement, standing)
Nous vous fournissons cette étude vous donnant une estimation sur le revenu annuel brut, les couts d’exploitation, le taux d’occupation moyen constaté, les équipements généralement constatés pour votre type de bien.
Ces éléments devraient vous aider à prendre une décision quand à l’opportunité de mettre votre bien en LCD.
Pensez à demander également conseil à votre comptable qui pourra également vous informer des différentes charges fiscale, du choix de votre imposition au forfait ou réel) selon votre propre situation fiscale actuelle.
Pour en avoir une idée nous vous invitons à télécharger notre guide d’information sur les meublés de tourisme
3. Le choix d'une conciergerie
Le choix d’une conciergerie appropriée est une étape essentielle. La qualité des services proposés par la conciergerie sélectionnée peut influencer directement votre expérience de propriétaire, la satisfaction de vos clients, et par conséquent, le nombre de réservations que vous recevrez.
Pour mettre votre logement en Location Courte durée, Identifiez les conciergeries qui interviennent dans votre zone géographique
Welcome Brigade intervient sur l’Eurométropole de Strasbourg et sa périphérie élargie, pour l’année à venir nous comptons également nous développer sur les secteurs de Haguenau, Obernai, Molsheim, Val de Villé et Vallée de la Bruche.
Comprenez vos besoins spécifiques.
Optimisation de vos revenus, gestion des réservations, des plateformes, nettoyage, blanchisserie, maintenance, remise des clés, communication avec les clients, etc.
Listez vos priorités pour identifier les services essentiels.
Évaluez la réputation des conciergeries
Demandez à consulter les annonces gérées par les conciergeries et lisez les avis des voyageurs sur les logements en gestion par la conciergerie. Une note au dessus de 4,8 sur airbnb, 9 sur booking et des témoignages positifs reflètent généralement un service fiable et professionnel.
Examinez le site web de la conciergerie
Un site bien conçu et informatif indique le sérieux de l’entreprise. Il doit détailler les services offerts, les tarifs et fournir des informations de contact claires
Interrogez la conciergerie sur les points cruciaux :
- Gestion des commentaires clients : Comment sont traités les retours des voyageurs ?
- Recrutement du personnel de ménage : Quels sont les critères de sélection et le taux de rotation ?
- Optimisation tarifaire des prix des nuitées : Quelle est leur stratégie tarifaire pour maximiser vos revenus ?
- Gestion des urgences : Comment sont-elles prises en charge, notamment en dehors des heures de bureau ?
Assurez vous de maintenir le contrôle de vos annonces
Assurez-vous de conserver l’accès à votre profil et à vos annonces sur les plateformes de location. Cela vous permet de garder la main sur la présentation de votre bien et d’éviter une dépendance excessive vis-à-vis de la conciergerie.
Choisissez entre une conciergerie de proximité ou une grande entreprise
Parmi les acteurs que vous envisagerez, certains n’opèrent que sur Strasbourg, d’autres couvrent une zone plus élargie. Certains sont des entreprises nationales voire internationales, d’autres gèrent des centaines de biens.
La proximité, la relation directe avec un seul interlocuteur et l’expertise locale sont primordiaux à notre avis, surtout dans une ville aussi riche et diversifiée que Strasbourg.
Dans tous les cas, assurez vous qu’elle connaissent parfaitement sa zone d’activité et ses subtilités et qu’elles seront à même d’intervenir rapidement en cas de problème.
Une conciergerie locale comme la notre, conçue par des strasbourgeois eux même propriétaires et hôtes sur Airbnb et Booking.com, connait bien sûr parfaitement le marché local, ses problématiques spécifiques, mais aussi les besoins et attentes des propriétaires.
4. L'aménagement et les équipements indispensables pour votre logement en location courte durée
Investir dans l’aménagement et l’équipement de votre logement est essentiel pour attirer des locataires et se démarquer sur les plateformes de location.
Votre logement à peut être déjà été habité et est déjà équipé, cependant en location courte durée les voyageurs aujourd’hui recherchent un lieu accueillant, confortable a l’image des standards hôteliers, et qui leur offriront une expérience qui les laissera entièrement satisfaits.
Investir dans l’optimisation de l’aménagement de son bien immobilier est une stratégie gagnante pour se démarquer et booster ses revenus potentiels.
Les équipements de base d'un appartement en location courte durée
Assurez-vous d’inclure des équipements essentiels et de qualité pour garantir le confort des locataires, tels que la connexion Wi-Fi, une literie confortable, et une cuisine bien équipé
Airbnb lui-même a défini une liste d’équipements de base que vous devez avoir dans votre logement.
Il s’agit des basiques que chaque voyageur s’attendra à voir dans un logement.
Quand on doit aménager mettre son logement en Location Courte durée, il est important de se mettre à la place du voyageur et de se demander quels sont les choses que vous aimeriez trouver dans un hébergement que vous voudriez louer.
Ne lésinez pas sur des critères de base quant à vos équipements, à savoir :
- La qualité : la qualité des équipements comme le canapé ou le matelas garanti le confort des soirées et des nuitées, c’est une des premiers critère de qualité demandé par les voyageurs.
Pour les matelas par exemple, investissez dans un matelas neuf si vous le pouvez, si votre matelas est vieillissant, réfléchissez à investir dans un sur-matelas de qualité. - La quantité : trouvez par exemple le juste milieu pour votre cas entre 1 assiette et 30 assiettes pour la cuisine.
L'aménagement et les indispensables dans les pièces de vie
Pour les chambres
Il est évident que vous devrez installer une literie, mais mettez un matelas de qualité.
Une petite table de chevet pour chacun afin de déposer quelques affaires, des prises libres et à disposition pour brancher les téléphones sont toujours bien pratiques.
- 1 oreiller et son protège-oreiller minimum par personne
- 3 jeux de kit literie (draps housse, taies d’oreillers et housses de couette)
- 1 table de nuit et une lampe de chevet par personne
- 1 armoire de rangement ou un dressing
- 1 espace pour poser ses valises
- 2 ou trois cadres photos ou éléments décoratifs
Pour le salon
Après une journée d’exploration ou de flânerie urbaine, se relaxer avec un thé (chaud ou froid selon la saison) et quelques gourmandises est un pur bonheur. La conception d’un salon varie selon les personnes : meubles essentiels pour certains, décorations comme des fleurs ou des jeux pour d’autres. a vous de faire des choix ou e nous laisser vous proposer les modifications que nous pensons idéales pour cet espace de vie.
- Canapé (convertible si vous voulez maximiser la capacité d’hébergement) et de quoi être assis confortablement pour tous
- Coussins
- Table basse
- Couvertures ou plaids
- Livres
- Jeux de société
- Commode ou meuble TV
- Télévision
Pour la salle de bain
Pensez à en faire plus qu’une salle de bain classique, vous pouvez a moindre frais transformer cet espace en une petite oasis de confort et de bien-être, car une salle de bains accueillante est aussi l’une des clé d’une expérience de qualité.
- Distributeur de Shampoing, Gel Douche et Revitalisant
- Serviettes Corps, cheveux et main
- Tapis de Bain
- Miroir
- Pot pour les brosses a dents
- Distributeur Savon Main
- Savon pour les Mains
- Sèche-Cheveux
- Poubelle
- Brosse pour les Toilettes
- Papier Toilette
Pour la cuisine
Un micro-ondes est de rigueur pour réchauffer des plats achetés, si vos invités veulent manger à l’appartement sans avoir à cuisiner.
De même, prévoyez une bouilloire pour faire du thé et une cafetière pour le café du matin.
Un petit réfrigérateur à minima permettra aux voyageurs de garder aux frais leurs boissons ou de boire de l’eau fraîche.
Essayez d’avoir une pièce aérée et pas trop encombrée.
- Bouilloire éléctrique
- Machine à café
- Des étagères et lieux de rangement
- Set de couverts (a minima pour la capacité d’accueil max de votre logement)
- Assiettes plates
- Assiettes creuses
- Tasses
- Bols
- Kit Couteaux Cuisine
- Économe
- Verres à eau
- Verres à vin
- Éponge
- Batterie de cuisine
- Essoreuse à salade
- Kit Ustensiles de cuisine
- Maniques
- Ouvre boîte
- Passoire
- Ouvre bouteille
- Tire Bouchon
- Planche à découper
- Moule à glaçons
- Distributeur liquide vaisselle
- Grille pain (toujours apprécié)
- Poubelle et sacs poubelles
- Sopalin
- Huile de cuisson
- Sel, Poivre, Sucre
- Capsule lave-vaisselle
Pour l'équipement général de votre appartement
En dehors des pièces de vie, il faut également penser au confort général, à la sécurité et à tout ce dont vos voyageurs pourraient avoir besoin durant leur séjour pour le rendre confortable, sécurisant et leur permettre de gérer le petit entretien en cas d’accident.
- Une connexion Internet, du Wi-Fi gratuit et de bonne qualité
- 1 grand miroir
- Des étagères de rangement
- 1 Détecteur de fumée fonctionnel.
- 1 Extincteur
- 1 trousse de premiers secours
- 1 aspirateur
- 1 fer à repasser
- 1 planche à repasser
- Une petite pelle et une balayette
- Balais serpillère et seau essoreur
- Des produits nettoyants. (même si le ménage n’est pas à leur charge : pour la cuisine, les sols, la salle de bain, avec un aspirateur, un balai et une serpillère à disposition. Ils pourront ainsi nettoyer tous les petits accidents de la vie courante.)
Quelques points essentiels à garder en tête.
Veillez à maintenir une ambiance cohérente dans toutes les pièces et souvenez vous que, lorsqu’on prépare un logement pour de la location de courte durée, son équipement complet, son confort. Il doit être chaleureux et proposer des espaces aérés.
La décoration joue un rôle crucial, surtout dans un marché où la concurrence entre logements similaires est forte. Se distinguer grâce à une décoration unique et un aménagement réfléchi peut vous permettre de vous démarquer et d’attirer plus de voyageurs.
Un espace attrayant et fonctionnel peut également justifier un tarif plus élevé.
Prévoyez tout en amont afin de surprendre les voyageurs.
Bien aménager votre Airbnb, c’est votre garantie pour de bons commentaires, et ainsi plus de visiteurs.
5. Préparation et listing de votre propriété
6. Choisir une assurance adaptée
L’essor des locations saisonnières, grâce à l’impulsion de plateformes populaires telles qu’Airbnb, Booking, et Abritel, a mis en lumière l’importance de la sécurité et de la prévention des risques pour les propriétaires.
Si mettre son logement en Location Courte durée offre des perspectives de revenus attractives, cela comporte également son lot de risques, notamment en termes de dommages matériels ou corporels pouvant survenir durant le séjour des locataires.
Dans ce contexte, il devient essentiel pour les propriétaires de se munir d’une assurance adéquate.
Des solutions sont proposées par les plateformes de location
Les plateformes de location proposent des solutions pour réduire les risques liés à la location saisonnière, notamment via des dépôts de garantie et des assurances spécifiques. Toutefois, ces garanties restent souvent limitées et ne remplacent pas une assurance habitation classique, plus complète et adaptée aux besoins des propriétaires.
Optez pour une assurance Propriétaire Non Occupant pour être couvert en toute circonstance
Pour pallier les insuffisances des garanties des plateformes et sécuriser votre investissement, nous vous recommandons de souscrire une assurance spécifique, connue sous le nom d’assurance “Propriétaire Non Occupant” (PNO). Cette assurance est spécialement conçue pour les propriétaires qui mettent leur bien en location, que ce soit de manière occasionnelle ou régulière. Contrairement à votre assurance habitation classique, qui couvre le propriétaire occupant, la garantie PNO prend en compte les spécificités et les risques liés à la location saisonnière.
La principale force de l’assurance PNO réside dans sa capacité à offrir une couverture complète en cas de divers incidents pouvant survenir pendant la location. Que ce soit pour des dommages corporels infligés à un locataire, des dégâts matériels au bien immobilier ou aux biens personnels du propriétaire, l’assurance PNO assure une protection optimale.
Elle peut également couvrir le propriétaire contre les éventuels litiges avec les locataires, offrant ainsi une tranquillité d’esprit indispensable pour se lancer sereinement dans la location saisonnière.
7. Connaitre la nouvelle fiscalité mise en place en 2025
Précisions et détails des changements
Il faut avant tout préciser que cette nouvelle législation est quasi sans sans impact pour les investisseurs au régime réel.
La nouvelle loi dite « anti-Airbnb » cible principalement les particuliers qui bénéficient du micro-BIC, en réduisant les abattements forfaitaires de 71 % ou 50 % appliqués aux revenus locatifs.
En revanche, les investisseurs ayant opté pour le régime réel ne sont pas concernés par cette réforme.
En choisissant le régime réel, vous échappez non seulement aux effets de ces changements, mais vous avez également la possibilité d’optimiser votre fiscalité.
Ce régime vous permet de déduire l’intégralité des charges liées à votre bien (entretien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et de pratiquer l’amortissement, ce qui réduit considérablement la base imposable.
Avec une bonne gestion fiscale, vous pouvez facilement déduire bien plus que 51 % de vos revenus locatifs en LMNP. Ce levier puissant, souvent recommandé aux investisseurs, est idéal pour maximiser vos bénéfices tout en limitant votre imposition.
Certes, il nécessite un peu plus de suivi qu’un régime simplifié, mais les avantages en valent largement la pein.
Si ce choix peut paraître technique au premier abord, n’ayez crainte : avec un peu de pratique, il devient accessible à tous.
Et pour ceux qui préfèrent déléguer, l’aide d’un expert-comptable ou d’un conseiller spécialisé reste une excellente solution pour tirer le meilleur parti du régime réel.
Réajustement des avantages fiscaux
- Pour les meublés classés et chambres d’hôtes, l’abattement est désormais fixé à 50%, avec un plafond de 77.700 € de revenus locatifs par an (au lieu de 71% et 188.700 € précédemment).
- Pour les meublés non classés, l’abattement est réduit à 30%, limité à 15.000 € de revenus locatifs annuels (contre 50% et un plafond de 77.700 € auparavant).
Ces modifications s’appliqueront aux revenus perçus à partir de 2025, tandis que les revenus de 2024 resteront soumis aux anciens taux.
Décisions concernant les meublés non classés :
La loi de Finances pour 2024 avait déjà introduit l’abattement de 30% pour les revenus limités à 15.000 €. Une note fiscale publiée en février 2024 avait temporairement maintenu les anciens taux pour simplifier les déclarations, mais cette mesure a été annulée par une décision du Conseil d’État le 8 juillet 2024. Toutefois, cette annulation ne s’applique pas rétroactivement aux déclarations de revenus 2023 effectuées dans les délais.
Suppression d’un avantage fiscal pour les LMNP :
À compter du 1er janvier 2025, les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP) ne pourront plus déduire les amortissements de leurs biens pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette réforme constitue une suppression d’une niche fiscale jusque-là avantageuse.
Plus de pouvoir pour les maires
La nouvelle législation Française renforce les pouvoirs des maires pour encadrer les locations saisonnières au sein de leurs communes.
De nombreux point de ces nouvelles mesures étaient déjà active avant leur promulgation à Strasbourg
Voici les principales mesures mises en place :
- Déclaration et enregistrement obligatoires
Dès mai 2026, toutes les locations touristiques devront être déclarées en mairie et accompagnées d’un numéro d’enregistrement obligatoire. Ce dispositif permettra aux maires de mieux recenser et contrôler le parc locatif, notamment en veillant au respect des normes de sécurité incendie et de performance énergétique. En cas de danger avéré, les maires pourront suspendre un enregistrement. - Amendes dissuasives en cas d’infractions
Des sanctions financières pourront être appliquées :
– Jusqu’à **10.000 €** pour un logement non enregistré.
– Jusqu’à **20.000 €** en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un numéro d’enregistrement falsifié. - Quotas et zones réservées aux résidences principales
Les communes fortement touchées par le développement des résidences secondaires pourront instaurer des quotas limitant le nombre de meublés touristiques. Elles auront aussi la possibilité de définir des zones spécifiques où seules les résidences principales seront autorisées à être louées. - Réduction de la durée maximale de location
À partir de 2025, toutes les communes auront la faculté de réduire la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours actuellement. Les propriétaires dépassant cette limite encourront une amende pouvant atteindre 15.000 € - Extension des règles sur le changement d’usage
Les maires auront également le pouvoir d’étendre les règles de changement d’usage aux locaux non résidentiels, tels que les bureaux, afin de limiter leur reconversion en locations touristiques.
Plus de pouvoir pour les copropriétés
De nouvelles règles seront appliquées dans les copropriétés concernant les meublés de tourisme :
- Modification des règlements de copropriété :
A partir de maintenant, les règlements de copropriété pourront être modifiés à la majorité des deux tiers des copropriétaires (au lieu de l’unanimité) pour interdire les locations meublées de tourisme. Cela s’appliquera uniquement aux copropriétés avec une clause « d’habitation bourgeoise » qui interdit les activités commerciales. - Nouveaux règlements de copropriété :
Tout nouveau règlement de copropriété devra préciser si la location de meublés de tourisme est autorisée ou non. - Information du syndic :
Les propriétaires et locataires souhaitant transformer leur logement en meublé de tourisme devront informer le syndic. Ce dernier inscrira la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, afin de limiter les conflits entre copropriétaires.
DPE obligatoire pour les locations saisonnières
La nouvelle loi impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme afin de les aligner sur les normes en vigueur pour les locations résidentielles. Voici les dispositions principales :
- Obligation de DPE par étapes
A partir de 2025 : Les meublés de tourisme situés en zones tendues devront avoir un DPE classé au moins F.
– En 2028 : La classe minimale devra être E.
– D’ici 2034 : Tous les meublés de tourisme devront atteindre une classe énergétique comprise entre A et D.
Les propriétaires actuels disposent d’un délai de 10 ans pour se conformer à cette exigence. - Contrôle et sanctions
Les maires pourront exiger à tout moment la présentation d’un DPE valide.
Le non-respect des obligations liées au DPE pourra entraîner une amende administrative pouvant atteindre 5.000€. - Exemptions pour les résidences principales et les meublés situés en Outre-mer.
