À Strasbourg et dans l’Eurométropole, il est essentiel de connaître la réglementation de la location courte durée avant de se lancer.
Le secteur a beaucoup changé ces dernières années sous l’effet des plateformes comme Airbnb et Booking. Dans les grandes villes, dont Strasbourg, cela a conduit à des règles municipales spécifiques qui viennent s’ajouter à la législation nationale.
À Strasbourg, les obligations diffèrent selon que vous louez votre résidence principale ou une résidence secondaire.
Les règles décrites ici sont celles de la modification n°4 du règlement municipal des changements d’usage, délibérée le 19 décembre 2025 et applicable aux demandes déposées depuis le 1er février 2026.
Cadre général de la réglementation
Selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, toute personne qui met en location un meublé de tourisme, classé ou non, doit le déclarer préalablement auprès du maire de la commune. Cette obligation vaut pour les personnes physiques comme pour les personnes morales, avec des conditions qui varient selon le type de bien et sa localisation.
Pour les personnes physiques
Location de la résidence principale
- La location de votre résidence principale est limitée à 120 jours par an, conformément à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.
- Des exceptions permettent de dépasser ce quota : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Une autorisation de changement d’usage est alors à solliciter.
- Le numéro d’enregistrement délivré par la mairie reste obligatoire pour publier votre annonce, ainsi que les formalités liées à la taxe de séjour.
La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an.
Location d’une résidence secondaire
Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de changement d’usage.
Dans le périmètre du centre élargi (délimité en rouge sur la carte), toute création de meublé de tourisme est soumise à compensation, dès le premier logement, que vous soyez une personne physique ou une société.
Hors de ce périmètre, une personne physique peut obtenir une autorisation sans compensation pour un premier logement. Dès le second, la compensation devient obligatoire.
Le règlement en vigueur impose aussi trois conditions :
- Un DPE classé entre A et E est exigé pour obtenir l’autorisation depuis le 21 novembre 2024. Ce seuil passera à la classe D au 1er janvier 2034.
- Un seul logement par personne : l’autorisation sans compensation suppose que vous ne bénéficiez pas déjà d’une autorisation de meublé de tourisme à Strasbourg.
- Une déclaration sur l’honneur attestant que le changement d’usage est conforme au règlement de copropriété doit être jointe au dossier.
L’autorisation sans compensation vaut 6 ans, reconductible une seule fois pour 3 ans. Cette reconduction n’est pas automatique : elle suppose des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique réalisés après l’autorisation initiale, et la demande doit être déposée au moins six mois avant l’échéance. Passé les 9 ans, une nouvelle autorisation ne peut être obtenue qu’avec compensation.
Consulter le règlement municipal sur le site de la Ville de Strasbourg
Différence entre changement d’usage et numéro d’enregistrement
Le changement d’usage autorise l’utilisation d’un logement pour de la location touristique. Le numéro d’enregistrement, lui, permet la collecte de la taxe de séjour et le contrôle du respect des règles. Les deux sont distincts et souvent confondus.
- 80 % de la surface de l’immeuble doit rester habitation : l’opération ne doit pas ramener la surface d’habitation de l’immeuble sous ce seuil. Quelques dérogations existent, notamment lorsqu’un même demandeur occupe la totalité de l’immeuble.
- Conformité au règlement de copropriété : le demandeur atteste sur l’honneur que le changement d’usage y est conforme. L’autorisation est toujours accordée sous réserve des droits des tiers.
La compensation, c’est quoi ?
La compensation est le mécanisme par lequel la Ville limite la conversion de logements en meublés de tourisme. Le principe : pour chaque logement retiré du marché résidentiel, un local d’un autre usage doit être transformé en habitation.
Le dispositif s’est durci progressivement. Deux changements d’usage sans compensation étaient possibles jusqu’en 2022, puis un seul par propriétaire, et depuis le 1er octobre 2024 la compensation est directe dans le centre élargi.
Dans le secteur de compensation renforcée, qui correspond au Site patrimonial remarquable, Grande-Île et cœur de la Neustadt (tracé bleu sur la carte), la surface à compenser est en principe de 1,5 fois celle du logement concerné.
L’autorisation avec compensation est délivrée à titre réel : elle est attachée au local et non à la personne, elle est définitive et sans limite de durée, et elle se transmet avec la vente du bien. C’est une différence majeure avec l’autorisation sans compensation.
Pour les personnes morales
Pour les SCI, SARL et autres structures, le changement d’usage est toujours soumis à compensation, dès le premier logement, quel que soit le secteur de Strasbourg. Le numéro d’enregistrement se demande ensuite.
Le seuil des 80 % d’habitation, la déclaration sur l’honneur de conformité à la copropriété et l’exigence de DPE s’appliquent également.
Point souvent mal compris : la règle des six ans ne concerne pas les personnes morales. Elle vaut pour les autorisations accordées sans compensation, qui sont réservées aux personnes physiques hors centre élargi.
Changement d’usage : personnel ou réel
Il en existe deux formes, aux conséquences très différentes.
- Le changement d’usage sans compensation est personnel : attaché au demandeur, non cessible. Si vous achetez un logement déjà loué sur Airbnb, l’autorisation du vendeur ne vous est pas transmise, vous devez déposer votre propre demande. Il vaut 6 ans, reconductible une fois pour 3 ans.
- Le changement d’usage avec compensation est réel : attaché au local, définitif, sans limite de durée, et transmissible avec la vente.
Le cas des locaux commerciaux
Le règlement municipal ne vise que les locaux à usage d’habitation. Un local réellement commercial peut donc devenir un meublé de tourisme sans changement d’usage ni compensation. Le numéro d’enregistrement reste obligatoire.
Encore faut-il que le local ne soit pas réputé d’habitation. Depuis la modification n°4, un local est considéré comme un logement s’il a eu cet usage entre 1970 et 1976, ou à un moment quelconque des trente dernières années. Deux exceptions : une autorisation de changement d’usage délivrée depuis, ou des travaux autorisés après 1970 pour un autre usage. C’est à celui qui soutient que l’usage est illicite d’en apporter la preuve, par tout moyen.
Concrètement, un commerce installé il y a quinze ans dans un ancien appartement, sans autorisation, reste un logement au sens du règlement : le transformer en meublé de tourisme exige une autorisation, avec compensation dans le centre élargi.
Deux réserves avant de s’y engager. Ces locaux sont souvent en rez-de-chaussée, ce que beaucoup de voyageurs écartent pour des raisons de bruit et de sécurité. Et transformer d’abord un logement en local commercial ne contourne rien : l’opération demande elle-même une autorisation de changement d’usage, et une autorisation sans compensation reste personnelle, attachée à l’activité déclarée.
Un dossier de compensation ne se monte pas seul
Dès que la compensation entre en jeu, le dossier change de nature. Il faut identifier un local éligible, situé à Strasbourg et en étage, de surface et de qualité au moins équivalentes, ou acheter des droits de commercialité auprès d’un tiers. L’autorisation délivrée n’est d’abord que provisoire, pour deux ans, le temps de réaliser les travaux de transformation et de faire constater leur conformité.
Chaque étape a ses délais, ses pièces justificatives et ses motifs de refus. Une erreur de séquencement peut faire perdre l’autorisation.
Notre conciergerie à Strasbourg accompagne régulièrement des propriétaires sur ces dossiers. Parlez-nous de votre projet, nous vous dirons en quelques minutes dans quel cas de figure vous vous situez et ce que cela implique.
