Louer un logement meublé, en longue ou en courte durée, place le propriétaire sous l’un de deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ce statut ne se choisit pas, il découle du montant des recettes et des autres revenus du foyer.
Les règles ont beaucoup changé depuis 2025 : seuils du micro-BIC abaissés pour les meublés de tourisme, amortissements retirés du prix d’achat lors de la revente, prélèvements sociaux relevés. Voici ce qui distingue les deux statuts aujourd’hui.
Article mis à jour en septembre 2026.
LMP ou LMNP : les conditions de chaque statut
Le statut dépend de deux conditions, appréciées pour l’ensemble du foyer fiscal. Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée remplissent les deux à la fois :
- elles dépassent 23 000 € TTC par an ;
- elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux…).
Si l’une des deux conditions manque, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un loueur dont l’activité se développe peut donc passer du LMNP au LMP sans l’avoir décidé, avec des conséquences fiscales et sociales.
Exemple : si le LMNP vous est plus favorable, louer une partie de vos logements vides plutôt que meublés permet de rester sous le seuil de 23 000 € de recettes meublées.
Quel que soit le statut, le début de l’activité se déclare au guichet unique de l’INPI dans les 15 jours suivant la première mise en location.
LMP ou LMNP : quel statut est le plus avantageux ?
Micro-BIC ou régime réel
En LMNP comme en LMP, les recettes de location meublée sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous un plafond de recettes, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Au-delà, ou sur option, c’est le régime réel.
Plafonds et abattements pour les revenus 2025 :
- Meublé de tourisme non classé : 15 000 € HT, abattement de 30 % (contre 77 700 € et 50 % jusqu’en 2024).
- Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes : 77 700 € HT, abattement de 50 % (contre 188 700 € et 71 % jusqu’en 2024).
- Location meublée classique : 77 700 € HT, abattement de 50 %.
Pour les revenus 2026, les plafonds de 77 700 € passent à 83 600 €. Celui des meublés non classés reste à 15 000 €. Le régime réel ne devient obligatoire qu’après deux années consécutives de dépassement. Seul le classement officiel en meublé de tourisme ouvre droit au régime des meublés classés, un label ne suffit pas.
Au régime réel, le loueur déduit ses charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, assurances…) et amortit le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent fortement l’impôt sur les loyers. Il tient une comptabilité et doit utiliser l’espace professionnel du site impots.gouv.fr.
Déficits
En LMNP, un déficit ne s’impute que sur les revenus de location meublée, pendant 10 ans. En LMP, il s’impute sur le revenu global du foyer, sans limite de montant, et la part non absorbée se reporte sur 6 ans.
Plus-values à la revente
En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers. Elle est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retirés du prix d’achat, ce qui augmente la plus-value imposable. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors) échappent à cette règle.
En LMP, la plus-value relève du régime professionnel. Elle est totalement exonérée si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € HT. Une exonération partielle reste possible au-delà.
Prélèvements sociaux
Lorsqu’ils ne sont pas soumis aux cotisations sociales, les revenus de location meublée supportent des prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus d’une location vide.
TVA
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle y devient soumise, au taux de 10 %, lorsque le loueur propose au moins trois des quatre services de type hôtelier : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception. Ce régime est indépendant du statut et du micro-BIC. La franchise en base dispense de déclarer et de payer la TVA sous certains seuils de chiffre d’affaires.
Cotisations URSSAF et droits sociaux
Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021, un loueur de courte durée à une clientèle de passage qui dépasse 23 000 € de recettes annuelles est affilié à la Sécurité sociale et cotise à l’URSSAF, même s’il est LMNP sur le plan fiscal. Le loueur qui cotise acquiert en contrepartie des droits sociaux, notamment pour la retraite.
Location en résidence principale : attention au DPE
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n’est plus considéré comme décent pour une location en résidence principale, vide ou meublée. La règle s’étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034, les meublés de tourisme relevant d’un régime distinct.
En résumé
Le LMP est plus favorable sur deux points : l’imputation des déficits sur le revenu global et l’exonération de la plus-value après 5 ans d’activité. Le choix du mode de location et du régime fiscal dépend de chaque situation, et une simulation avec un expert-comptable reste la meilleure façon de trancher.
